順德：多層廠房和商服招商項目可分拆、登記銷售


12月17日，記者從佛山市順德區國土城建和水利局獲悉，該局正在征詢《順德區集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）公眾意見。該辦法指出通過流轉方式取得的集體建設用地不得進行商品房開發建設，另外產業項目用地用于多層廠房和商服用途的招商項目，可進行分拆、登記并允許銷售。





2002年12月，為給廣東省集體用地使用權流轉尋找路徑，順德頒布《順德市集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，之后集體建設用地使用權流轉在順德全面鋪開。2011年3月，順德區政府又頒布相關規定，對集體建設用地流轉有關政策進行調整和完善。


“此次征詢公眾意見，是為加強集體建設用地管理，規范集體建設用地市場秩序，**集體建設用地所有者和使用者的合法權益，促進土地資源優化配置和高效集約利用。”該局相關負責人表示，該辦法是結合順德區實際和率先建設廣東省高質量發展體制機制改革創新實驗區的迫切需求。





根據辦法，今后順德集體建設用地出讓（租賃）必須納入本區域建設用地供應年度計劃，實行全區統籌安排供應。另外集體建設用地使用權轉讓、轉租和抵押時，其地上合法建筑物、構筑物及其他附著物隨之轉讓、轉租和抵押。


“通過流轉方式取得的集體建設用地不得用于住宅或類似住宅的居住用房開發建設，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房。”該負責人指出，經批準利用集體建設用地建設租賃住房及村居社區公寓除外。


為了激活實體經濟，此次順德區提出產業項目用地用于多層廠房和商服用途的招商項目的，可進行分拆、登記并允許銷售。該局指出，該辦法有效期為3年，實施后原《順德市集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》同時廢止。
從逼仄的街巷到林立的高樓，人來人往都市中，各路資金在尋找增值標的。看得見摸得著的高樓大廈，自然是安全的避風港與上佳的生財捷徑。


對于一座座十年乃至三十年歷史的大樓而言，時間沉淀下來較清晰可見的是資本的盛宴。


在中國香港皇后大道中，“人”李嘉誠一年時間便將中環中心加價45億港元，402億港元成交價使之成為中國香港較貴商廈。


資金較青睞的物業多出身于上海、及中國香港等城市，這些地方的交投相當活躍。


不知是何時形成了這樣的風潮：中國香港凡賣商業樓必問是否意向中資？這宗402億港元交易的收購方，正是中資企業近年來于海內外大筆“置業”的有力佐證。各方統計數據預測，今年中資依舊在大宗物業包括寫字樓交易上擔當正規公司之姿，尤以國企、金融企業為首。


有人入場，便有人離場。在京滬核心地段擁有大量寫字樓物業的SOHO中國今年連續拋售旗下資產，但對于聯合辦公這一業態卻是非常看好，選擇將SOHO3Q進行到底。


與SOHO中國類似的企業并不少，“租賃時代”到來的業界共識使多家機構下注聯合辦公市場。在擴張與整合之時，這種商業模式的未來仍似霧里看花。


一二線：空置率與租金差異


當住宅市場正因調控而起起落落之時，寫字樓市場亦非“輕輕松松”，庫存依然是相當一部分城市所面臨的難題。


一線城市在吸吶跨國公司及創業企業上的競爭力與二線乃至三線城市相比擁有明顯的優勢。不過，雖有新企業不斷進場，大幢商廈的落成又從另一方面提高了市場的空置率，供應與需求之間一直處于互相角力的狀態。




數據所示，2017年前三季度，四大一線城市及南京的空置率處于較低水平，在5%-13%之間；特別是市場，僅為6%左右。


相比之下，其他二線城市的空置率不甚樂觀，、成都、青島的空置率過25%，武漢、、天津、沈陽空置率在30%以上，重慶更是達到了46%。


據高力國際統計，重慶寫字樓截至第三季度的存量達450萬平方米，甲級寫字樓存量逾250萬平方米。


租金方面，甲級寫字樓以過400元/平/月領先其他城市，由于新增供應增加，整體市場的空置率有略微上升，但在優質辦公樓交付的帶動下，的租金依舊有上漲之勢。


之后，上海及深圳的租金亦達到250元。在廣州，受供應放緩影響，2017年第三季度的空置率有所下降，租金受益于此亦有所上漲；杭州、武漢、、天津、、成都及青島等城市的租金在100元左右。


租戶方面，金融業、TMT行業已是四大一線城市寫字樓市場的主力軍，制造業以及零售業亦有不錯的表現。在中國香港，世邦魏理仕近期公布的數據顯示，中國香港再次越倫敦、紐約，蟬聯全球寫字樓租金價格較昂貴排名的冠軍，其中中環的寫字樓每平方英尺年租金近303美元(約2120元/平方米/月)。


過去一個月，這個市場曾創造了過5.5萬元的尺價，太和控股以7.38億元沽出中環中心79樓頂層，創全港寫字樓尺價新紀錄。此后不久，長實中環中心傳聞叫價402億，大概率打破單宗商廈較高價。


如今，中國香港甲級寫字樓空置率已跌至2%左右，租金仍有上升的勢頭。


大宗交易：京滬港各自精彩


作為金融中心，金融服務業和高科技企業在上海高度聚集，伴隨著的是寫字樓整幢交易的火熱行情，于內地一線城市里可謂“一騎絕塵”。


與此同時，海內外的投資機構亦在這市場之中捕捉到了投資的機遇，一座商廈三五年后再度出售并不少見。


在這些買家之中，除了部分企業收購以自用之外，大多數是以保險、信托及基金為主的金融機構，一些物業在投資方之間交易不止一次。


譬如，2012年底，黑石聯合閩臺頂新集團以23億元總價收購了華敏帝豪大廈的5-33層的辦公樓(實際共25層)，建筑面積4.75萬平方米,總價23億元，而后更名為嘉地中心。不到五年光景，黑石以39.2億元脫手該項目，新的接盤者是Kland。


的成幢寫字樓成交雖不如上海活躍，但今年亦有多宗交易敲定。其中，華潤以17億元收購中興通訊位于海淀的中興大廈，金致投資以36.7億元向合生創展及另一股東出售了合生國際大廈。


20世紀90年代大量外企及投資企業涌入與，不管是投資還是收購以自用，相當一部分寫字樓的所有權保存完整。但在深圳與廣州，發展商更傾向于散售方式處置旗下的寫字樓物業，市面上可供整棟銷售的物業并不多，導致成幢商廈交易較少。




“一線城市”中國香港今年來亦因商業用地創紀錄的成交，使得寫字樓市場更引關注，成交價亦水漲船高。市場普遍認為，鑒于業主惜售、提高出售心理價，預測將對成交量造成影響。目前大熱的商廈包括朗豪坊、怡東酒店依舊待字閨中。


據美聯工商鋪資料，中國香港截至十月中旬已錄得16宗整幢商廈成交，其中位于中上環的整幢商廈占據了一半。較高成交價的商廈是南豐資源旗下，位于中環惠靈頓街198號的TheWellington，成交價30億港元成交，尺價達35494港元。


隨著近幾年中資在國內外市場投資的興起，以及越來越多的中資企業在中國香港開設辦公室，外界更熱衷于在每一次交易緋聞中尋覓中資的身影。


目前，中國香港單個寫字樓成交紀錄前幾名亦由中資維持，除了中環中心，在2015年，恒大以125億港元買下美國萬通大廈作自用。2016年，光大集團聯同光大控股以100億元購入大新金融中心。2017年10月，綠景以90億港元向九龍倉收購觀塘海濱道123號物業。


寫字樓投資在哪里？


相比零售及酒店業態，寫字樓在營運或投資回報上更具優勢，而且收入穩定的特征滿足投資者規避風險及資產升值的要求。


但不可忽略的是，在高租金、低空置率的北上廣深及中國香港，寫字樓的投資收益率卻不盡如人意，相當一部分原因是由于這些市場的地價增長過租金增長速度。


戴德梁行研究報告顯示，寫字樓占據了2016年全國商業地產大宗交易總投資額的一半。與之相反的是，四大一線城市甲級寫字樓的平均毛收益率進一步下降至4.9%，并預計未來將繼續下滑。


不過，市場對于寫字樓的愛好并未減弱，一些投資者正計劃收購投資回報更加低的物業如酒店與零售業態，將其改造為寫字樓。比如，萬科收購西單商場并將其改造成寫字樓，中國香港怡東酒店未來亦將打造成商廈。


在投資區域上，由于中環租金高企，中國香港“去中心化”趨勢亦影響著寫字樓投資市場，部分投資者的品味也開始發生了微妙的變化。


2017年7月，在接受觀點地產新媒體采訪時，太古地產行政總裁白德利曾談及這一點市場趨勢。他稱，隨著租戶遷出中環，旗下太古坊寫字樓亦受到更多租戶的歡迎。


與此同時，內地四大一線城市CBD之外的新興商業市場亦捕獲不少關注的目光，這些區域大多擁有新落成的成幢寫字樓與更便宜的租金供租戶選擇。


的望京、麗澤商務區，深圳的前海，上海的北外灘、前灘，廣州的琶洲與國際金融城都屬此種定位。近期成交的案例包括基匯資本接盤SOHO中國虹口項目，金茂宣布掛售北外灘的地標性商廈……


這些地方的價值正在逐漸被市場挖掘，除了投資，聯合辦公品牌亦熱衷于在此擴張新項目。


這兩年，寫字樓市場涌現了一股聯合辦公熱潮，房企或品牌運營商們紛紛在商業中心中尋找可用的空間。


更便宜的租金、更靈活開放的辦公環境、五花八門的企業服務……聯合辦公這股新勢力正襲卷傳統辦公市場。


辦公室里的共享新勢力


經過一段時間的發展，、上海、廣州、成都、天津、、青島、杭州及武漢等城市的聯合辦公市場明顯壯大，一些本土品牌也開始往外擴張。


在選擇CBD等核心辦公領域外，一些新興的經濟中心、科技園成為聯合辦公企業扎營的陣地，特別是對于資金實力并不那么雄厚的企業而言。如今，的望京及中關村區域亦受大多品牌所擁簇。




如今聯合辦公某種程度上被視為減輕寫字樓高庫存壓力乃至酒店住房率低的途徑之一。10月份，首旅如家牽手優客工場，目的就是提高這些空置房間的利用率。但是在需求一定的情況下，大量涌現的聯合辦公空間是否能為市場所消化？


世邦魏理仕較新發布的報告顯示，亞太區域越來越多的跨國公司將目光轉向彈性辦公，約64%參與調研的跨國企業計劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案作為對其傳統辦公方式的補充。


如國內其他備受大眾關注的共享經濟領域一樣，聯合辦公以規模為首的價值觀正被大多企業在各大城市堅定執行著。


當聯合辦公巨頭WeWork在首個門店開業之時，毛大慶的優客工場同樣也在對方的地盤擴張，年內還進入了新加坡及印尼等市場；一直布局于自身寫字樓之中的SOHO3Q也在老潘的一輪城市巡游中擴張至杭州、南京。


規模的選擇無可非議，況且在共享辦公領域，城市里各個聯合辦公空間之間發生正面交峰的頻率并不高，無需過于擔憂出現低價的惡性競爭手段。龐大的潛在市場，正待企業來占領。


回報方面，相比起傳統的孵化器，聯合辦公的營業收入來源更多是租金與增值服務收入，以及政府的補貼。與此同時，他們正致力于采取各種途徑，來增加收入的多樣化來源。

深圳城市更新新規12月起實施 城市更新項目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務設施以及重大產業項目實施，深圳圍繞存量土地二次開發做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規土委獲悉，由該委負責制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規定》（以下簡稱《規定》）已經市政府同意予以印發，將于12月1日起實施。《規定》提出，城市更新項目要把不少于15%的土地無償移交政府，優先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發生在2009年12月31日之前


據悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關政策文件已到期，為此，深圳市規土委起草了《規定》，于12月1日起實施。


城市更新單元拆除范圍內用地手續不完善的建成區，同時符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉）地協議或已簽訂征（轉）地協議但土地或者建筑物未作補償的（協議明確土地或者建筑物不再補償的，不屬于“未作補償”情形）；用地行為發生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉）地協議且土地及建筑物均已按協議進行部分補償但補償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請歷史用地處置的，原農村集體經濟組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）應對拆除范圍內符合條件的用地一并申請處置。


由區城市更新職能部門負責權屬認定


　《規定》提出，將核發處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調整為區城市更新職能部門。


為提升城市更新實施效率，《規定》明確了權屬認定中可簡化手續的具體情形和可簡化的具體手續。對符合深府〔2010〕66號文件規定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續的建筑物，在權屬認定中無需辦理規劃確認、土地權屬證明、房屋安全鑒定、消防驗收或備案、房地產權屬登記等手續，由區城市更新職能部門核發權屬認定的處理意見書。《規定》還對權屬認定過程中涉及的罰款、地價、契稅繳交要求進行了明確。


此外，《規定》中提出，城市更新單元進行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進行城市更新，具體比例區分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無償移交政府。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應當按照《深圳市城市更新辦法》及其實施細則等政策文件的要求將不少于15%的土地無償移交政府。前述移交政府的土地優先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。
40年40個瞬間 住房制度改革


1998年7月，《**關于進一步深化住房制度改革，加快住房建設的通知》發布，提出了發展住房交易市場，加快住房建設的改革目標。自此，“市場化”成為住房建設的主題。


1998年7月，《**關于進一步深化住房制度改革，加快住房建設的通知》發布，提出了發展住房交易市場，加快住房建設的改革目標。自此，實行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，“市場化”成為住房建設的主題。


42蚌埠市住房改革方案自1987年11月1日實施，之后僅一個多月時間，就有6000多人到市房管處居民買房登記點登記買房。


蚌埠市住房改革方案自1987年11月1日實施，之后僅一個多月時間，就有6000多人到市房管處居民買房登記點登記買房。


1980年6月，**、**批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》，正式允許實行住房商品化政策，自此揭開了中國城鎮住房制度改革的序幕。


從1982年開始，各地陸續推出出售公房、鼓勵購買的政策，但因缺乏購買力和社會心理基礎，收效不大；此后，煙臺、蚌埠等地先后啟動了“提租補貼”試點，通過補貼提高房租實現以租金養房，但是由于種種原因，這項改革沒有全面推開。


到了1988年初，住房商品化的目標再次被確定。1988年1月15日，**召開了第一次全國住房制度改革工作會議。2月25日，**發出《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案》，確定了整體方案分兩步走：第一步提租發補貼，資金主要來自原有建房、維修資金；第二步再把補貼理入工資，進入企業成本或列入財政預算，租金逐步達到商品租金水平。


與此同時，不少地方又開展了出售舊公房和小城鎮房改突破的一些經驗和做法，建設部住宅研究所還專門研究制定了一個有關增量改革的方案。


1991年6月18日，**住房制度改革領導小組辦公室在人民大會堂舉辦住房體制改革新聞發布會。


1991年6月18日，**住房制度改革領導小組辦公室在人民大會堂舉辦住房體制改革新聞發布會。


1994年7月18日，**頒布執行《關于深化城鎮住房制度改革的決定》。它強調城鎮住房制度改革要綜合配套，分階段推進；要求穩步出售公有住房，對出售公房作了更嚴格、具體的規定，明確以標準價購房只能獲得部分產權；要求積極推進租金改革，租金改革要與各地物價控制指標以及工資改革相結合；提出了與原有售房政策相銜接的原則。


但是，1994年的這個方案并沒能起到“還不錯”的房改效果。特別是在方案出臺前，就出現了賤賣舊公房的現象。“變賣國有資產”的帽子扣上來，使得改革的合理性受到質疑。后來及時采取措施，賣舊公房的問題暫時不推進。至此，我國的住房制度改革方案都沒有取得突破性的進展。


應該說，在1998年以前，我國曾經進行了多項房改的探索，多地的房改試點，有以提高房租提租補貼為主要思路的改革方案，也有以出售舊公房為主要思路的改革方案，但是由于缺乏改革的經驗，加上傳統的思想觀念和體制很頑固，總之，由于種種矛盾，并沒有取得突破性進展。


轉折點在1998年。1998年3月，新上任的*總理在全國人代會上闡述施政綱領，正式將“住房商品化”列為新政府的五大近期改革目標之一，并明確規定了時間表。


1998年6月，**召開全國住房制度改革與住宅建設工作會議。


7月初，《**關于進一步深化住房制度改革，加快住房建設的通知》發布，提出了以停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化為核心，配套改革住房建設、供應、金融辦法，發展住房交易市場，加快住房建設的改革目標。自此，實行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，“市場化”成為住房建設的主題。


(《中國經濟周刊》特約撰稿人、住建部住房政策專家**副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌)


親歷者顧云昌


我親歷的“98房改方案”制定過程


我從上世紀70年代末進入國家建委、國家城建總局工作，跟隨**的步伐，開始著手住宅商品化的研究，從住宅住房的屬性、住房政策探索跟蹤試點城市的房改進程，到1998年國家房改方案起草小組的主要執筆人之一，多次參與了住房制度改革的會議以及參與住房制度改革的研討，直至參加1997年到1998年的住房制度改革方案的全過程，見證和推動了國家房改的進程和房地產的發展。


在我看來，1998年在全國范圍內全面啟動的住房制度改革，是中國諸多改革中較成功的改革之一。當時房改的“四輪啟動”(住房分配貨幣化、建立住房供應體系、啟動二手房市場和建立住房金融)，現在還在不斷地深化改革中。也就是說，房地產現在所走的商品化市場的路子，是在1998年房改方案當中形成的。


雖然98房改方案從醞釀到出臺的時間并不長，但卻是汲取了自**以來18年試點研究的成果。


啟動


我在上世紀80年代初進入當時的國家城建總局房產住宅局工作時，參與了“住宅到底是商品還是福利品”的大討論，整個討論非常激烈，也非常解放思想。我至今清楚地記得，即便在*的1980年談話之后，“住宅是商品”的觀點，還是不被很多人接受。


印象很深的是，一直到80年代末，社會上對于住房是否可以個人購買，還有不同的意見。我認為住房是生活資料，完全可以使用，于是，寫了一篇關于住房私有化問題的討論的文章，結果遭到了一些人的攻擊，說我是提倡資產階級自由化。好像這個“私”字不能出現，一出現就是資本主義的東西。因為一些傳統的思想太根深蒂固，這些理論一下子要人們接受，也需要一個過程。


這樣激烈的討論聲，自1982年以來，一直伴隨著各地的試點和改革方案的醞釀制定過程。


1997年，伴隨著中國、乃至世界經濟的低迷，時任**副總理*提出，“加快住宅建設，使之成為新的經濟增長點和消費熱點”，改革共識逐漸達成。


這一年，俞正聲從山東省委常委、青島市委書記調到建設部，主抓房改。


之所以調俞正聲到建設部擔任部長，人們猜測，可能與俞正聲曾經主抓煙臺房改方案、第一個吃房改的螃蟹有關，因為1985年至1986年，我國進入“提租補貼”改革的新階段，煙臺、蚌埠等地打響了“提租補貼”試點“第一槍”。當年，主抓煙臺房改的煙臺市委副書記、市長正是俞正聲。


1997年9月，國慶節前夕，時任國家經濟體制改革**主任李鐵映組織房改討論會，俞正聲部長帶著我和當時房改小組辦公室主任謝家瑾(時任建設部住宅與房地產司司長，后任建設部總經濟師，現已退休)參加了會議，我還在會議上發了言。會后，俞正聲部長對我說，他要起草一份關于房改方案的文件上報給**副總理*。開始起草之前，俞正聲部長讓我根據近幾天的會議整理了一個提綱式文稿。到了起草的時候，他說自己要親自寫，寫了以后讓我從專業角度給予修改。


我覺得領導的稿子很難改，改多了不尊重領導，不改又不合適，改錯了更糟糕。我很為難，但在部長的堅持下又不好推辭。


我清楚地記得，1997年10月1日國慶節中午，我當時正在午睡，俞正聲打來電話，是我女兒接的電話，俞正聲自稱是“建設部老俞”，讓我午睡后給他回電話。下午我回電話時，俞部長還在辦公室。也就在當天，俞正聲的秘書將這份他起草的房改方案報告送到我的家里，讓我修改后第二天上班就送到他辦公室。


部長給總理的報告，思路很*也很開闊。我是用鉛筆改的，修改時還是很慎重的，只是有一些字句表達不一定合適，我稍做了一些修改。第二天將報告送到他的辦公室，俞部長認認真真看了兩遍，又改動了幾個字，就打印出來送給了*總理。這是俞正聲擔任部長以后給*總理的第一次房改報告。


1998年3月，**正式宣布**住房制度改革領導小組從國家體改委并入建設部，由俞正聲部長擔任**住房制度改革領導小組組長，全國房改工作的政策研究和指導工作交由建設部住宅與房地產司執行。國家體改委副主任劉志峰調入建設部任副部長，具體負責房改工作。由劉志峰領導的房改辦的同志，統一調入建設部住宅與房地產司。


其實，在1980至1986年，**并沒有住房制度改革專設機構，房改試點工作由國家城鄉建設環境保護部在**的領導下具體執行。1991年，**住房制度改革領導小組**體改委。1998年3月，**住房制度改革領導小組并入建設部。兜兜轉轉了一圈，房改小組又回到了建設部。


1998年3月19日，新任總理*在就職的中外記者招待會上宣布：“今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”


這意味著中國住房將要發生前所未有的變化，延續了近半個世紀的福利分房制度即將終結。天時地利人和之下，起草98年方案終于一錘定音。


爭議


新的國家房改領導小組的主要任務就是起草新的房改方案，同時要在全國推進住房制度改革。為此，房改小組成立了由**、財政部、中國人民銀行等部委的官員和專家組成的約百人的國家房改方案起草小組，而謝家瑾司長、劉鐵民(房改辦副主任)和我3個人成為起草小組的主要執筆人。


俞正聲部長負責住房制度改革的全面工作，劉志峰副部長協助俞正聲抓具體工作，我們差不多每個星期都要召開碰頭會，把各種不同的思想以及各個部委的意見都歸納在一起，充分展開討論。


*總理幾乎每個月都要召集部長們去匯報，俞正聲部長在匯報后將情況反饋給我們，我們會根據*總理的指示，再進行修改。


房改方案在起草過程中遇到的較主要的爭議是住房分配體制改革，也就是從住房福利制(實物分配)如何轉變成貨幣化分配。首要的問題是，實物分配取消，變成貨幣分配，怎么做？因為取消了實物分配以后就沒有了分房政策，大家都要買房了，而老百姓工資那么低，買不起，要不要給購房者一定的補貼？該補多少？錢從哪兒來？


從理論上說，之所以給買房者補貼，主要是因為我們過去的工資體系是低工資制度，在工資中包含的住房費用很低，低工資體制自然買不起房。那么，要從實物分配變成貨幣分配，必須給買房者補貼。如果買房，要以什么價格賣給職工，這個問題爭論很大。如果房子賣得太便宜，被看作是公有資產的流失。但不給買房者補貼，根本就買不起，公房出售的辦法就推不動了。


類似很多這樣的問題，從房改方案起草開始，就爭論不休，而且爭論的時間很長。其中有一個關鍵的詞叫“房價收入比”。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。老百姓買房較合理的房價收入比是多少？一套房子的價格和一個家庭的年收入比是多少？經過反復討論，大家認為較合理的房價收入比是4到6倍之間。比如，一套普通住房價值100萬元，一個家庭一年的收入是20萬元，房價收入比是5倍。大概這么一個價格大家能夠承受得起。最后，我們在爭論是按照4倍計算房價收入比還是按照6倍計算房價收入比時，俞正聲部長拍板，我們要以4倍的房價收入比來計算，盡可能地給買房者比較優惠的補貼，來調動大家的買房積極性。


這個標準出臺以后，賬就好算了，公務員的補貼肯定是國家開支，事業單位的補貼由事業單位出，學校的補貼由學校出。各單位自己的問題自己來解決，歸根結底要把房子賣出去，把房改方案全面推開，要賣得起，關鍵也要買得起。


1998年7月3日，**發布了“23號令”——《**關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。取消福利分房的一紙公文令市場化、商品化成為住房建設的主題詞，由此開啟了中國住房市場化的進程。


這一天，距離總理宣布下半年出臺新政策不足4個月。但是，在1998年取消福利分房政策出臺后，市場并沒有一下子就火起來。因為新制度沒有建立起來，舊制度立刻停止不現實，于是提出“一年的過渡期”。


也就是說，中國房地產真正走上實際意義上的商品化、市場化的道路，是從2000年開始的。當時，全社會的力量都調動起來了，老百姓買房的積極性很高了，房地產企業也如雨后春筍般出現，從那時起中國房地產迎來十年黃金開發時代。


成就


98房改使過去的計劃經濟下的住房體系變成了社會主義市場經濟下的住房體系，真正走上了商品化、市場化的道路，是中國諸多改革當中較成功的改革之一，這樣說一點都不過分。


98房改對中國房地產和中國經濟的推動作用巨大，與之相伴的，形成了住房制度改革四輪啟動。


第一個輪子是分配制度改革。改變了過去的實物分配為貨幣分配。第二個輪子是供給制度改革。由過去由國家、企業供應，變成了對不同收入家庭采用不同住房供應制度，低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經濟適用房，中高收入家庭提供商品房。第三個輪子是市場制度改革。開放二手房市場，全面啟動房地產市場的各個環節。第四個輪子是房地產金融體制改革。發展房地產金融，特別是個人住房抵押貸款，使中國的住房制度發生了一個質的變化。


盡管房改成功了，現在回過頭看，有一些意想不到，比如，原來反復糾纏、非常難辦的、恨不得吵架的事情，諸如購房補貼，在真正實施中，反而沒有想象得那么難，各地各顯神通，很快就推進了。相反，我們當時認為很容易的事情，比如，供應體制的改革、經濟適用住房的建設，現在看來問題還不少。當時我們設計的時候，沒有考慮得那么細，也沒想到會遇到執行當中的許許多多的問題。現在看來，盡管我們的**房蓋了不少，但是精準度不夠，而且當中還出現了尋租行為、違規行為。


當初我們的想法是，城市的住房可以像新加坡那樣來解決，就是以經濟適用住房作為我們供應的主體，也就是相當于新加坡的組屋，中低收入家庭都能買得起經濟適用型住房，向低收入家庭提供公租房。


在實際進行當中，東北和湖南等地大概百分之五六十的房子都是經濟適用型住房，其他城市經濟適用型住房的比例要小得多，比如上海就沒有建設經濟適用型住房。


經濟適用型住房的供應，是面向中低收入家庭要有限制、要核定誰是中低收入家庭，還是要放開供應？的辦法是放開供應，盡管說是面向中低收入家庭，實際上，市場上的所有人都可以買，就出現了開著寶馬去買經濟適用型住房的現象。當然，也有一些城市比如廈門等，對經濟適用型住房的供應對象是嚴格審查的。


一直到現在，我們還沒有真正形成所謂的中低收入家庭的概念，現在的房子大多數是采取搖號分配的辦法。這個任務比較重，需要我們在今后的深化改革當中，要認真地加以改進。


黨的十九大提出，“加快建立多主體供給、多渠道**、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。“兩多一并”的住房制度，這是新住房制度的框架，也是1998年房改方案的延續，接下來，我們要在20年前的房改方案的基礎上，深化住房制度改革的各個方面，落實十九大提出的全體人民住有所居，在這個目標上邁開實際性
好的寫字樓所具有的看不見的隱形價值

寫字樓的成本并不只限于看得見的常規項“裝修成本+運營成本+物業購置成本”。有遠見的行家、“老手”們會全面地考慮到許多。因此，那些看不見的隱形成本，恰恰是鑒別寫字樓高下的關鍵！
1、形象成本:帶客戶去臟亂又擁擠的辦公室談判，企業形象毀于一旦，商業也會受牽連高端人才，因為企業形象婉拒，人才流失，對于企業的發展也會受損；
2、時間成本：地段偏僻，停車找位，花去時間又心塞；趕時間時，等電梯也會等得身心疲憊，時間效率全被消耗在了行進中，商務的高效性，便大打折扣；
3、配套成本：辦公室周圍一片荒蕪，客戶來訪沒有合適的地方洽談，想吃個飯聚個餐，總是找不到合適的地方，配套嚴重不足，會造成一系列的裙帶劣勢。
服務型辦公室讓租用者共享辦公設備和其他服務，以更低的成本來使用打印機、復印機等。服務通常包括安保、前臺接待和郵件收發等。有些還提供共享辦公席位、大型會議室、中小會議室、休息區域、行政秘書支持等。中小微企業公司無須受到租約的束縛，根據需求靈活的選擇租約，選擇合適的辦公室面積需求和商務服務的協助要求，更有效地減低營運成本，提高競爭優勢。
說到辦公室租賃，每個創業者都不會陌生，尤其是眾創空間帶來的熱潮，經歷2015年“井噴式”發展后，2016年、2017年眾創空間繼續向縱深發展。數量上大發展的眾創空間、孵化器也出現了“分化”：一些“有空間沒人氣”的已關門倒閉，跟風而上的創投也出現了一定程度的降溫。同樣是提供服務辦公室租賃，麒麟智慧創業園堅持為創業者提供一個可靠地港灣，全心全意為創業者服務。





























1、寫字樓的級別與企業的實力及效益密切掛鉤，通常有資本實力、發展需求和勢頭強勁的企業會選擇高端寫字樓。
2、高端寫字樓對提升企業形象有重要的作用。很多知名企業，在繁華地段，入駐高端寫字樓，并重視辦公環境的打造，更容易。
3、辦公環境影響著企業招人、留人，除開90、95后這樣的新生力，對骨干主力人員的穩定性更重要，入駐高端寫字樓更有利于穩定企業的人員。
4、通過辦公環境可以比較容易地看出企業實力、企業文化以及企業領導的喜好，在選擇伙伴的時候，該企業的辦公環境會成為衡量企業實力的重要因素。
5、在高端寫字樓里的企業相較來說都更有實力，在這樣的公司工作更有歸屬感和踏實感，對自己的職業規劃有一定的幫助。
麒麟智慧創業園
地址：紫金（）科技人才創業特別社區5號樓
來源：
初期根據客戶要求制定合理的辦公室方案，根據客戶的核心業務及政府支持政策推薦適宜區域的辦公地點，中期協助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠專注于核心業務的發展。
寫字樓的租金一般都會涉及到一個重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過一年以上的租賃期都會有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個別的大廈連管理費也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時候一般時間會比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個月的，只有極少數商務核心會做，而且多數面積都是很小、價格較高的。租期過三年的，一般業主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時候一定要提前給房東商量好價格，同時寫字樓一般都是有一個免租期，可以在給房東進行商量的時候盡可能的把免租期的價格往后面這樣也是無形當中降低的了房租。
一：專業化
寫字樓是企業辦公和塑造企業形象的載體，與早期商住一體的辦公環境嚴格區分，在建筑技術、標準層高、新風系統、電梯設計、物業管理等方面更加專業，讓企業體驗真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級智能化寫字樓，其實是指辦公自動化系統、CA：通訊自動化系統、FA：消防自動化系統、SA：安保自動化系統、BA：樓宇自動控制系統。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費是寫字樓實力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節能減排、綠色環保、人文理念上更勝一籌，高端物業形態也讓寫字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達的路網以及輻射全城的交通動線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項：
1：物業是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調延時費。
2：樓宇的使用率用來測算當前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產證是必須要出示的，如果包租轉租的出租方是否具備原業主提供的協助注冊委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調是否*。
5：談判時候把免租期和裝修期的概念獨立出來。
6：注意出租方如果是個人。


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