在過去甚至未來很多年中，中國家庭的財富增值高度依賴房地產。在金融調查與研究中心發布的數據顯示，在中國家庭的總資產中，房地產的占比長期徘徊在70%左右，這比美國的兩倍還多。

    住宅受限 寫字樓成投資新風向

    在通貨膨脹的大背景下，物價不斷上漲。如果資金得不到充分利用，貨幣就會貶值。也因此，投資者大多傾向于投資不動產，諸如住宅、寫字樓等。而經過近兩年的發展，住宅房源價格漲幅非常大，如今可以說是進入了瓶頸期，再加上各類限購等政策，賺錢暴利時代已經結束。寫字樓市場逐步成為投資新風向。

    置業者購買寫字樓后，可自己親自經營使用，也可以出租出去給別人使用，坐收租金，或委托商管公司代為運營，坐收利潤分成，還可以待價而沽。當需要資金時，亦可用它作為抵押品，獲取信貸資金。同時，在抵押階段，仍可以用各種靈活方式加以經營。

    相關分析報告中顯示，寫字樓投資回報率已遠遠過住宅和商鋪，接近長期企業債到期收益率4.5%，成為回報率較高的一類物業。高端寫字樓保值能力逐漸加強，讓全球范圍內高端寫字樓成為下一個經濟增長點。

    從相對水平來比較，目前住宅價格居于高位，而且住宅租金的價格并不算高，另外空置費、暖氣費等支出將占據一定成本。再加上政策層面的限售，所以說，住宅投資在當前更傾向于保值作用，潛在投資收益并不可觀。而性價比高的寫字樓，則能帶來穩定良好的租金收益。

    對于聊城投資置業者而言，在現階段城區在售寫字樓可選擇性少的前提下，可以選擇置業省城濟南。作為山東省的政務中心，置業濟南，享受省城的發展紅利，其增值空間巨大。

戴德梁行日前發布報告稱，2017年前三季度，上海寫字樓成交量同比下滑53%，但租賃市場的新增供應量創歷史新高。面對新興區域的挑戰，一些核心商務區的“高齡”寫字樓項目正加速升級改造。前三季度，中國房地產資產證券化產品共計發行18單，發行金額達417億元，與去年同期相比增長過300%。

報告同時指出，上海商業市場正面臨變革，網紅、跨界、IP潮流正成為商業市場新出口。

銷售型寫字樓成交疲軟，租賃型供應暴增

報告顯示，2017年前三季度，上海整體銷售型寫字樓新增供應**，成交同比下滑53%。其中，閔行區以約27萬平方米的成交面積位居前三季度成交之一，占整體交易量的36.5%。報告提出，今年對商辦市場整頓以來，散售型交易疲軟，大宗交易比去年提升10個百分點。

對于區域的選擇，買家更青睞具有發展潛力的板塊，如七寶板塊、大虹橋板塊、大寧板塊、浦東世博板塊等都有大宗成交，買家仍以金融基金類為主。

前三季度上海租賃型寫字樓新增供應面積達136萬平方米，高于去年全年23.6%，創歷史新高。甲級寫字樓存量過1000萬平方米，其中核心商務區存量666.80萬平方米，新興商務區存量336.02萬平方米。值得注意的是，新興商務區租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達54萬平方米，是核心商務區的1.6倍，其中金融、生產制造業合計占比達五成，鑒于互聯網+行業的快速發展，電子科技類企業的需求也增長較快。

戴德梁行預測，未來（2017年第四季度到2018年）新興區域仍是供應主戰場，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應量較大，徐匯濱江預計供應53.37萬平方米，浦東前灘世博預計供應47.51萬平方米，占整體規模的比重分別為25%、22%。

新興商務區擁有租金產品雙重優勢

戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔表示，寫字樓租賃市場未來總體供應量大，租戶有更多選擇性，競爭變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務區擁有租金產品雙重優勢，對客戶吸引力加大，核心商務區面臨相對高租金及空置上升雙重壓力。

報告稱，以人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯為主的核心區寫字樓整體空置率比2016年都有所提升，其中過10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現象。而隨著新興商務區的逐漸成熟，越來越多的企業擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務區辦公。比如，美敦力在前灘世貿中心租賃了15000平方米的辦公空間，飛利浦也搬遷至市北智匯園等。

沈潔直言，核心商務區配套完善成熟、客戶有一定黏性，但由于開發時間較早，核心區樓齡較長的物業也面臨著物業設施陳舊、功能與發展形勢不匹配、運營管理與需求不匹配等難題。

“一些樓齡長的物業可進行升級改造，使其重新煥發活力，贏得客戶。”沈潔強調，核心商務區的寫字樓可以通過提升自身的競爭力與新興商務區抗衡。例如，戴德梁行今年剛剛參與改造完成的嘉寧國際，除了改造已有的公共區域及硬件設備外，還新增PM2.5過濾系統、特斯拉充電樁等設備，改造后獲得LEED國際金獎認證，租金及客戶品質明顯提升。

目前，已經有越來越多樓齡較長的寫字樓升級改造，如世界貿易大廈正在改造中，從外立面到公共區域再到標準層等全面升級，預計租金會有提升。

“事實證明，樓宇升級改造確保物業保值增值，大部分經過改造的寫字樓租金基本都有明顯增長，出租率也保持在高位。”沈潔預測，未來上海的核心商務區將會有更多存量物業加入到升級改造中。